Besenrein - was Vermieter wirklich verlangen dürfen

Besenrein - dieses eine Wort steht in fast jedem Mietvertrag, und kaum jemand weiß genau, was es bedeutet. Der Vermieter steht in der leeren Wohnung, fährt mit dem Finger über die Fensterbank und schaut Sie an. Der Schlüssel liegt schon auf der Ablage, und im Hinterkopf rechnen Sie: zwei Monatsmieten Kaution. Was jetzt gilt, steht meistens nicht im Mietvertrag. Es steht in einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2006 - und das ist deutlich freundlicher zu Ihnen, als die meisten Mieter ahnen.

Das Wichtigste in Kürze

• Besenrein heißt: grobe Verschmutzungen entfernen. Mehr nicht. Fegen oder saugen reicht.
• Fenster putzen gehört nicht dazu. Auch keine Grundreinigung und keine Heizkörper.
• Dübellöcher müssen Sie in aller Regel nicht verschließen. Gerichte haben schon 59 und sogar 149 Löcher als normal durchgehen lassen.
• Ein neues Gesetz zur besenreinen Übergabe gibt es nicht. Wer danach sucht, meint meistens die Urteile zu Schönheitsreparaturen.

Was heißt besenrein genau?

Besenrein bedeutet, dass Sie die Wohnung grob gereinigt zurückgeben - so, wie es der Name sagt: mit einem Besen. Der Bundesgerichtshof hat das 2006 klar entschieden (Az. VIII ZR 124/05): Die Pflicht zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Eine gründliche Endreinigung schulden Sie nicht.

Rechtlich hängt das an § 546 Absatz 1 BGB. Dort steht schlicht, dass Sie die Mietsache nach Vertragsende zurückgeben müssen. Wie sauber, sagt das Gesetz nicht - das haben die Gerichte ausgefüllt.

Wichtig ist die Unterscheidung, an der die meisten Streitigkeiten hängen: Besenrein ist etwas anderes als Schönheitsreparaturen. Streichen, Tapezieren, Böden behandeln - das sind Schönheitsreparaturen. Die müssen im Mietvertrag wirksam vereinbart sein, und viele dieser Klauseln halten vor Gericht nicht stand. Mit besenrein haben sie nichts zu tun.

Das müssen Sie tun

Ihre Aufgabe ist überschaubar. Dazu gehört:

• Fegen oder saugen in allen Räumen, auch Keller und Dachboden, falls mitvermietet
• Spinnweben entfernen
• Sand, Erde, Bauschutt und alles, was beim Ausräumen liegen geblieben ist
• Essensreste in Küche und Kühlschrank, Kühlschrank ausräumen und abtauen
• Grobe Kalkablagerungen auf Fliesen und Armaturen
• Aufkleber und Klebereste, etwa an Türen oder Fliesen
• Ihre eigenen Böden raus, wenn Sie zusätzliche Teppiche verlegt haben - die gehören nicht zur Wohnung

Das müssen Sie nicht tun

Hier wird es interessant, denn an dieser Stelle putzen viele Mieter tagelang Dinge, die niemand von ihnen verlangen darf:

• Fenster putzen - gehört nicht zu besenrein. Punkt.
• Heizkörper und Rohre reinigen
• Grundreinigung oder professionelle Endreinigung
• Fugen schrubben, wenn es sich um normale Gebrauchsspuren handelt
• Streichen, Tapezieren, Lackieren - das sind Schönheitsreparaturen
• Dübellöcher verschließen - dazu gleich mehr

Meine ehrliche Meinung dazu: Ein Großteil der Panik vor der Übergabe ist unbegründet. Der Satz „die Wohnung muss besenrein sein“ klingt nach Endreinigung, meint aber Besen. Wer das weiß, spart sich ein Wochenende.

Dübellöcher - der ewige Streitpunkt

Dübel zu setzen gehört zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Sie haben schließlich irgendwo Ihre Lampen, Regale und den Spiegel im Bad befestigt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden (Az. VIII ZR 10/92), dass Klauseln, die Mieter zum Entfernen der Dübel und zum unsichtbaren Verschließen der Löcher verpflichten, unwirksam sind.

Wie viele Löcher sind noch normal? Dazu gibt es erstaunliche Entscheidungen:

• Das Amtsgericht München hielt 59 Bohrlöcher für normalen Gebrauch (Az. 473 C 32372/13)
• Das Landgericht Berlin akzeptierte sogar 149 Bohrlöcher in einer 150-Quadratmeter-Wohnung (Az. 63 S 216/13)

Die Grenze liegt dort, wo jemand erkennbar ohne jede Rücksicht gebohrt hat - in einem ungewöhnlichen Ausmaß. Eine feste Zahl gibt es nicht.

Die Ausnahme, und die ist wichtig: Wenn Ihr Mietvertrag Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie überträgt, gehört das Verschließen der Löcher zu diesen Arbeiten. Dann sieht die Sache anders aus.

Gibt es ein neues Gesetz zur besenreinen Übergabe?

Nein. Diese Frage wird jeden Monat hunderte Male gegoogelt, aber ein neues Gesetz zur besenreinen Übergabe existiert nicht. Die Regel steht seit Jahrzehnten in § 546 BGB, und was besenrein bedeutet, hat der Bundesgerichtshof 2006 festgelegt.

Wer nach einem neuen Gesetz sucht, meint meistens etwas anderes: die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen. Da hat sich in den letzten Jahren tatsächlich viel bewegt, und zwar zugunsten der Mieter. Reihenweise wurden Klauseln für unwirksam erklärt, etwa starre Fristenpläne oder die Pflicht zur Renovierung bei unrenoviert übernommener Wohnung. Das betrifft aber das Streichen, nicht das Fegen.

Wenn im Mietvertrag mehr steht

Manche Verträge verlangen „gereinigt“, „gründlich gereinigt“ oder gleich „fachmännisch endgereinigt“. Solche Formulierungen sind nicht automatisch unwirksam, aber auch nicht automatisch gültig - es kommt auf den genauen Wortlaut und die Umstände an.

Hier hört mein Rat auf: Ich bin Umzugsunternehmer, kein Anwalt. Wenn Ihr Vermieter Geld einbehält oder eine Rechnung schickt, gehen Sie damit zum Mieterverein oder zu einem Anwalt für Mietrecht. Die Mitgliedschaft im Mieterverein kostet weniger als die meisten Streitwerte.

Was ich Ihnen aus der Praxis mitgeben kann: Machen Sie Fotos. Vor der Übergabe, in jedem Raum, mit Datum. Und bestehen Sie auf einem schriftlichen Übergabeprotokoll, das beide unterschreiben. Das kostet zehn Minuten und erledigt neun von zehn späteren Diskussionen.

Was wir bei unseren Einsätzen sehen

Wir werden selten gerufen, wenn jemand nur fegen muss. Wir kommen, wenn es mehr geworden ist, als man allein schafft.

Ein Beispiel aus Haßmersheim: Dort haben wir ein Objekt geräumt, in dem die Vormieter zwei komplette Garagen und den gesamten Keller voller Sachen zurückgelassen hatten. Der Hausverwalter hatte da schon aufgegeben - er sagte mir gleich, dass er sich keine Hoffnung mache, die Kosten je erstattet zu bekommen.

Das ist der Punkt, an dem ich als Unternehmer eine klare Meinung habe: Rechtlich steht der Vermieter in so einem Fall gar nicht schlecht da. Bei offensichtlichem Müll besteht keine Aufbewahrungspflicht, er darf entsorgen lassen und die Kosten fordern. Das Problem ist nicht das Gesetz, sondern die Durchsetzung. Wenn der ehemalige Mieter unbekannt verzogen oder zahlungsunfähig ist, nützt der beste Anspruch nichts, und die Kaution deckt selten mehr als einen Bruchteil.

Für Sie als ausziehenden Mieter heißt das umgekehrt: Wenn Sie merken, dass Sie es allein nicht schaffen - Keller voll, Dachboden voll, keine Zeit, keine Hilfe - dann holen Sie sich jemanden dazu, bevor der Übergabetermin da ist. Eine Räumung kostet Geld. Eine Räumung, die der Vermieter beauftragt und Ihnen in Rechnung stellt, kostet deutlich mehr.

[Foto: eine unserer Nachher-Aufnahmen, besenrein übergebener Raum]

Besenrein nach einer Entrümpelung

Wenn wir eine Wohnung entrümpeln, endet unsere Arbeit nicht damit, dass die Sachen weg sind. Besenrein heißt bei uns: Der Raum ist leer, gefegt und so, dass Sie ihn ohne Umweg übergeben können.

Was wir mitnehmen, entsorgen wir fachgerecht und trennen es dabei. Was noch Wert hat - Möbel, Antiquitäten, brauchbare Geräte - rechnen wir Ihnen auf den Preis an. In manchen Fällen sinkt die Rechnung dadurch spürbar. Was eine Entrümpelung ungefähr kostet, können Sie mit unserem Kostenrechner in zwei Minuten überschlagen.

Steht bei Ihnen zusätzlich ein Umzug an, finden Sie alles dazu auf unserer Seite zu Umzügen mit Festpreis.

Häufige Fragen

Muss ich die Fenster putzen, wenn ich ausziehe?

Nein, nicht im Rahmen der besenreinen Übergabe. Fensterreinigung gehört nicht zu den groben Verschmutzungen, die Sie beseitigen müssen. Etwas anderes kann gelten, wenn Ihr Mietvertrag wirksam Schönheitsreparaturen vorsieht.

Wie sauber muss die Wohnung bei der Übergabe wirklich sein?

Grob gereinigt. Gefegt oder gesaugt, keine Essensreste, keine Spinnweben, kein liegengebliebener Unrat. Normale Gebrauchsspuren an Wänden und Böden sind kein Mangel - dafür zahlen Sie schließlich Miete.

Gilt besenrein auch bei einer Ferienwohnung?

Bei Ferienwohnungen steht meist etwas anderes im Vertrag, oft eine pauschale Endreinigung, die Sie mitbuchen. Der Maßstab aus dem Wohnraummietrecht lässt sich darauf nicht ohne Weiteres übertragen - hier zählt, was im Buchungsvertrag steht.

Der Vermieter behält Geld ein, obwohl ich gefegt habe. Was tun?

Nicht sofort einigen. Fordern Sie eine schriftliche Aufstellung, was genau beanstandet wird, und legen Sie Ihre Fotos daneben. Dann zum Mieterverein oder zu einem Anwalt. Die Fristen im Mietrecht sind kurz - warten Sie nicht zu lange.

Was ist mit Keller und Garage?

Alles, was mitvermietet ist, muss auch geräumt und besenrein sein. Genau hier wird es erfahrungsgemäß eng, weil Keller und Garage beim Packen gerne bis zuletzt liegenbleiben.

Fazit

Besenrein ist weniger, als die meisten denken - und wer das weiß, geht entspannter in die Übergabe. Fegen ja, Fenster nein, Dübellöcher in aller Regel auch nein. Machen Sie Fotos, bestehen Sie auf ein Protokoll, und lassen Sie sich nicht aus dem Bauch heraus etwas abziehen.

Und wenn der Keller doch voller ist als gedacht: Rufen Sie an, bevor der Termin da ist. Eine Besichtigung kostet Sie nichts, und wir sagen Ihnen ehrlich, ob sich der Aufwand überhaupt lohnt.